Verðtryggingin: Af eftirstöðvum 17 ára gamals láns er rúmlega helmingurinn verðbætur

Eft­ir­stöðvar af verð­tryggðu láni upp á 35 millj­ónir króna, sem tekið var í nóv­em­ber árið 2004, eru nú rúm­lega 55 og hálf milljón króna. Nánar til­tekið, 55.713.001 króna.

Það þýðir að nú, sautján árum eftir að lánið var tekið, eru eft­ir­stöðv­arnar rétt rúm­lega 59 pró­sentum hærri en upp­runa­leg láns­upp­hæð.

Á nýj­ustu kvittun lán­taka gefur að líta sund­ur­liðun á greiðslu nóv­em­ber­mán­aðar:

Heild­ar­upp­hæð til greiðslu er 309.133 krónur.

Sú upphæð skiptist á eftirfarandi hátt:

Afborgun á nafnverði 52.890 krónur

Afborgun verðbóta 60.331 króna

Vextir 91.275 krónur

Verðbætur v/vaxta 104.117 krónur

Tilkynningar- og greiðslugjald 520 krónur

Einungis 52.890 krónur af þessum 309.133 krónum fara í afborgun á nafn­verði, inn á höf­uð­stól­inn. Það þýðir að 256.243 krónur fara í önnur gjöld. Í pró­sentum talið eru það því aðeins rúm 17 pró­sent af heild­ar­upp­hæð mán­að­ar­legrar afborg­unar sem fara inn á höf­uð­stól­inn, á meðan önnur gjöld nema tæp­lega 83 pró­sentum. 

Fyrir afborgun nóv­em­ber­mán­aðar stendur höf­uð­stóll láns­ins í 26.078.601 krónu. Eftir afborg­un­ina stendur höf­uð­stóll­inn því í 26.025.711 krónum.

Áfallnar verð­bætur eftir greiðslu nóv­em­ber­mán­aðar eru 29.687.290 krónur. Þetta þýðir að af eft­ir­stöðvum láns­ins, ríf­lega 55 og hálfri milljón, er rúm­lega helm­ing­ur­inn verð­bætur. Verð­bæt­urnar einar og sér eru orðnar hærri en sjálfur höf­uð­stóll­inn, eða nafn­verðið. 

Lán með verð­trygg­ingu eru upp­reiknuð út frá spám um hækkun vísi­tölu neyslu­verðs. Þetta lán, sem á lán­töku­degi var upp á 35 millj­ónir króna er út frá þessum spám upp­reiknað í 74.924.179 krónur. Það er sú upp­hæð sem gert er ráð fyrir að lán­tak­inn hafi greitt fyrir lánið í heild­ina þegar láns­tíma lýkur.

Vextir á þessu verð­tryggða láni eru 4,20 pró­sent.

Deyjandi verðtrygging?

Umræðan um verð­tryggð lán skýtur reglu­lega upp koll­inum. Margoft hefur verið bent á gegnd­ar­lausa gróða­stefnu lána­stofn­ana í sam­an­burði við lána­stofn­anir á hinum Norð­ur­lönd­unum. Raunar virð­ist verð­trygg­ingin á Íslandi vera eins­dæmi; í það minnsta er ekk­ert í lík­ingu við verð­trygg­ingu við lýði á hús­næð­is­lánum í þeim löndum sem við alla jafna berum okkur helst saman við.

Ást­hildur Lóa Þórs­dóttir, þing­maður Flokks fólks­ins, skrif­aði nýlega athygl­is­verðan pistil um verð­trygg­ing­una í Morg­un­blaðið.

Þar reifar hún í stuttu máli nið­ur­stöður skýrslu sem liggur að hennar sögn inni í félags­mála­ráðu­neyt­inu og hefur ekki feng­ist birt.

Ást­hildur Lóa segir nið­ur­stöður skýrsl­unnar stað­festa mál­flutn­ing þeirra sem barist hafa gegn verð­trygg­ingu neyt­enda­lána, en hún hefur sjálf verið ötul í þeim hópi. Hún segir að jafn­vel sýni skýrslan fram á enn meiri skaða en þau töldu til staðar.

„Í stuttu máli stað­fest­ir skýrsl­an að verð­trygg­ing­in hrein­lega valdi verð­bólgu og háum stýri­vöxt­um auk þess að hafa gríð­ar­leg áhrif á leigu­verð og stöðuga hækk­un þess. Verð­trygg­ing­in er þannig ekki nauð­syn vegna verð­bólgu, held­ur er hún hrein­lega einn helsti or­saka­vald­ur henn­ar og þótt aðrir þætt­ir spili vissu­lega inn í, þá ger­ir verð­trygg­ing­in bara illt verra,“ segir Ást­hildur Lóa í pistli sínum.

Þessi miss­erin standa lands­menn einmitt frammi fyrir hækkun stýri­vaxta. Það hefur aftur valdið því að bankar hækka útláns­vexti sína. Það getur síðan haft hörmu­legar afleið­ingar í för með sér fyrir til dæmis lán­taka óverð­tryggðra lána á breyti­legum vöxtum. Í til­felli verð­tryggðra lána er það hins vegar höf­uð­stóll­inn sjálfur sem hækkar – grunn­lánið sjálft verður hærra og gerir að verkum að eign­ar­hlut­fall lán­taka rýr­ist.

Þarna er ef til vill ágætt að staldra við og rifja upp að seðla­banka­stjóri sagði sjálfur í við­tali í hlað­varps­þætti Snorra Björns­sonar í sumar að hann ráð­legði lán­tökum með óverð­tryggð lán að festa vext­ina á lán­inu, jafn­vel þótt vext­irnir yrðu hærri. Með því var­aði hann við kom­andi stýri­vaxta­hækk­unum, sem nú hafa raun­gerst. Þeir sem ekki fylgdu ráðum hans horfa nú fram á hækkun breyti­legra vaxta hjá lána­stofn­unum sínum, en þessi hækkun getur valdið stór­slysi fyrir heim­ilin í land­inu.

Fáir sem vit hafa á mál­unum virð­ast ráð­leggja fólki að taka verð­tryggð lán, nema þá helst bank­arnir sjálfir, sem virð­ast oft treysta á að lán­takar hugsi ein­ungis mánuð fram í tím­ann. Að fólk horfi ein­ungis á lægri mán­að­ar­legar afborg­anir verð­tryggðra lána og sjái þar með hag sínum betur borgið innan þess fyr­ir­komu­lags. Að fólk athugi ekki hve mjög höf­uð­stóll verð­tryggðs láns komi til með að hækka á láns­tím­anum. Svo ekki sé talað um þær umtals­verðu fjár­hæðir sem fara í verð­bætur – og verð­bætur vegna vaxta.

Með óverð­tryggðum lánum borgar lán­tak­inn meira í upp­hafi, vextir eru hærri og þar með mán­að­ar­legar afborg­anir, en eigna­myndun er sömu­leiðis hrað­ari. Engar verð­bætur leggj­ast á höf­uð­stól­inn.

Raunar hefur Ásgeir seðla­banka­stjóri sagt að hann spái því að verð­trygg­ingin sé smátt og smátt að fara að deyja út. Það muni ger­ast eftir því sem fleiri lán­takar end­ur­fjár­magni lán sín og breyti þeim í óverð­tryggð.

„Í fyrsta sinn er það raun­veru­legur val­kostur fyrir heim­ilin að skipta yfir í nafn­vexti og þannig afnema verð­trygg­ing­una að eigin frum­kvæði af sínum lánum. Þetta eru mikil tíma­mót og fela í sér að verð­trygg­ingin mun deyja út,“ sagði seðla­banka­stjóri í við­tali við Frétta­blaðið í júní árið 2020.

Það eru þó alls ekki allir sem hafa efni á því að end­ur­fjár­magna lánin sín – því fer fjarri. Til þess þarf eign lán­taka að vera orðin verð­meiri. Sem getur reynst ansi snúið þegar höf­uð­stóll láns­ins hefur stökk­breyst í verð­bólgu og við­kom­andi lán­taki á skyndi­lega mun minna í eign sinni en hann átti þegar lánið var tekið. Það sem getur þó vegið upp á móti er hækkað fast­eigna­mat eignar, sem skilar sér í hærra metnum eign­ar­hlut. Hækkað fast­eigna­mat er þó yfir­leitt ekki í sam­ræmi við stökk­breyt­ingu á höf­uð­stól verð­tryggðs láns á verð­bólgu­tímum.

Í reikni­vél á vef­síðu Lands­bank­ans má glöggva sig á mun­inum á verð­tryggðu og óverð­tryggðu láni. Ef við gefum okkur kaup á íbúð á 55 millj­ónir króna, með 80 pró­senta láni frá Lands­bank­anum (útborgun þyrfti þá að vera 11 millj­ónir króna, nema um sé að ræða fyrstu íbúð, en þá má taka lán upp á 85 pró­sent kaup­verðs hjá Lands­bank­anum), lítur reikn­ings­dæmið svona út (í öllum til­fellum þarf að taka svo­kallað 15 ára við­bót­ar­lán, sem ávallt er óverð­tryggt):

Óverðtryggt lán:

30 ára grunn­lán með 3,85% breyti­legum vöxtum og jöfnum afborg­unum

15 ára við­bót­ar­lán með 4,85% breyti­legum vöxtum og jöfnum afborg­unum

Fyrsta mán­að­ar­greiðsla: 283.490 krónur.

Áætluð heild­ar­greiðsla yfir láns­tím­ann: 68.372.043 krónur.

Blandað lán – 50% verðtryggt, 50% óverðtryggt:

30 ára óverð­tryggt grunn­lán með 3,85% breyti­legum vöxtum og jöfnum afborg­unum.

30 ára verð­tryggt grunn­lán með 2,2% föstum vöxtum og jöfnum afborg­unum.

15 ára óverð­tryggt við­bót­ar­lán 4,85% breyti­legum vöxtum og jöfnum afborg­unum.

Fyrsta mán­að­ar­greiðsla: 257.456 krónur.

Áætluð heild­ar­greiðsla yfir láns­tím­ann: 87.329.811 krónur.

Reiknað út frá verð­bólgu­spá upp á 4,35 pró­sent.

Verðtryggt lán:

30 ára verð­tryggt grunn­lán með 2,2% föstum vöxtum og jöfnum afborg­unum.

15 ára óverð­tryggt við­bót­ar­lán með 4,85% breyti­legum vöxtum og jöfnum afborg­unum.

Fyrsta mán­að­ar­greiðsla: 231.183 krónur.

Áætluð heild­ar­greiðsla yfir láns­tím­ann: 106.201.190 krónur.

Reiknað út frá verð­bólgu­spá upp á 4,35 pró­sent.

Ekki náttúrulögmál

Í pistli sínum í Morg­un­blað­inu kallar Ást­hildur Lóa eftir því að stjórn­völd taki afstöðu með fólk­inu í land­inu með því að for­gangs­raða í þeirra þágu, frekar en í þágu banka- og fjár­mála­fyr­ir­tækja.

Hún fer yfir hagnað bank­anna, sem enn fer hækk­andi. „Um mitt ár var sam­an­lagður hagn­aður þeirra frá hruni orð­inn 900 millj­arðar og nú hafa a.m.k. 60 millj­arðar bæst við.“

Hún segir heim­ilin í land­inu ekki vera „ótæm­andi auð­lind fyrir fjár­mála­kerfið“.

„Þetta fé verður ekki til úr engu. Það kem­ur frá okk­ur, fólk­inu í land­inu, í formi ok­ur­vaxta og verð­trygg­ing­ar og það er látið eins og þeir sem eiga að gæta hags­muna fólks­ins í land­inu, séu bara al­gjör­lega valda­laus­ir gagn­vart þessu, eins og þetta sé eitt­hvert nátt­úru­lög­mál, en svo er ekki,“ segir Ást­hildur í pistl­inum.

Það er svo aftur rann­sókn­ar­efni, eins og Ást­hildur veltir upp í skrifum sínum, hvernig það má vera að fyr­ir­tæki sem sýna svona „stjarn­fræði­legan hagnað“ geti á sama tíma hækkað verð­skrá sína.

Smelltu hér til að lesa brak­andi feskt helg­ar­blaðið eða flettu því hér fyrir neðan: